1세대 1주택 비과세 요건, 일시적 2주택 기한은 3년일까 2년일까?

1세대 1주택 비과세, 법은 이렇게 짜여 있습니다

1세대 1주택 비과세는 소득세법 제89조 제1항 제3호가 큰 틀을 정하고, 보유기간과 거주기간은 소득세법 시행령 제154조가 채웁니다^[1][2]. 이사 등으로 잠시 두 채가 된 경우는 소득세법 제89조 제1항 제3호 나목이 대통령령에 맡겼고, 소득세법 시행령 제155조가 그 특례를 정합니다.

주택 수는 사람이 아니라 1세대 단위로 셉니다. 소득세법 제88조 제6호는 1세대를 거주자와 배우자가 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 가족단위로 정의합니다.

본인 명의로는 한 채여도 같은 세대의 가족이 가진 주택이 있으면 1주택이 아닙니다.

비과세를 볼 때는 아래 네 가지를 차례로 확인합니다.

양도일과 취득일은 원칙적으로 잔금을 치른 날(대금을 청산한 날)입니다. 소득세법 제98조가 이렇게 정하고, 잔금 전에 소유권이전등기를 먼저 했다면 등기접수일로 보는 등 예외는 소득세법 시행령 제162조에 있습니다^[7].

조정대상지역에서 산 집은 2년 거주가 더 붙습니다

거주 2년 요건은 파는 날이 아니라 산 날을 기준으로 붙습니다. 소득세법 시행령 제154조 제1항은 취득 당시 조정대상지역에 있던 주택에 대해 보유기간 2년에 더해 그 보유기간 중 거주기간 2년 이상을 요구합니다^[2].

거주기간은 주민등록표 등본의 전입일부터 전출일까지로 셉니다(소득세법 시행령 제154조 제6항).

비거주자가 3년 이상 보유하고 그 집에 거주한 상태로 거주자가 된 경우처럼 소득세법 시행령 제154조 제8항 제2호에 해당하면 보유기간 요건이 3년입니다.

거주 요건이 붙지 않는 경우도 있습니다.

1. 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택은 거주 요건 없이 종전 규정을 따릅니다. 소득세법 시행령 부칙(대통령령 제28293호, 2017.9.19.)의 적용례가 이렇게 정합니다.
2. 조정대상지역 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류로 확인되고, 계약금 지급일 현재 그 세대가 주택을 보유하지 않았다면 거주기간 제한을 받지 않습니다(소득세법 시행령 제154조 제1항 제5호). 보유기간 2년은 그대로 필요합니다.

기간을 못 채워도 비과세가 되는 경우

보유기간이나 거주기간을 못 채워도 비과세가 되는 경우가 소득세법 시행령 제154조 제1항 단서에 있습니다. 양도일 현재 국내 1주택이어야 하는 것은 같고, 경우마다 붙은 조건이 다릅니다.

부득이한 사유의 구체적인 범위는 시행규칙이 따로 정합니다. 사유가 생긴 날짜와 서류가 판단을 가르므로 팔기 전에 확인하는 것이 안전합니다.

일시적 2주택, 처분기한 3년과 2년

이사하려고 새집을 먼저 사서 잠시 두 채가 된 경우에도 종전 집을 기한 안에 팔면 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용합니다. 소득세법 시행령 제155조 제1항이 정한 일시적 2주택 특례이고, 2026년 9월 30일 개정으로 처분기한이 경우에 따라 3년과 2년으로 나뉘었습니다^[3].

일시적 2주택 특례를 받으려면 세 가지를 모두 갖춰야 합니다.

1. 종전 집을 산 날부터 1년 이상 지난 뒤 새집을 샀어야 합니다. 수용이나 부득이한 사유 등 소득세법 시행령 제154조 제1항 제1호, 제2호 가목, 제3호에 해당하면 이 1년 요건은 적용하지 않습니다.

2. 새집을 산 날부터 처분기한(2년 또는 3년) 안에 종전 집을 팔아야 합니다.

   한국자산관리공사에 매각을 의뢰했거나 법원에 경매를 신청한 경우 등 소득세법 시행령 제155조 제18항의 사유에 해당하면 기한 안에 판 것에 포함됩니다. 그 조항은 「다른 주택을 취득한 날부터 3년이 되는 날 현재」로 적혀 있어, 2년 기한이 적용되는 경우에 어느 날을 기준으로 볼지는 따로 확인이 필요합니다.

3. 종전 집 자체가 소득세법 시행령 제154조 제1항의 요건을 갖춰야 합니다. 종전 집이 2년 보유에 못 미치거나, 조정대상지역에서 산 집인데 2년 거주에 못 미치면 특례를 받아도 비과세가 되지 않습니다.

누가 2년이고 누가 3년인가

처분기한 2년은 종전 집과 새집이 모두 조정대상지역에 있을 때만 적용됩니다. 소득세법 시행령 부칙(대통령령 제36737호)의 적용례가 적용 시점을 정합니다^[4].

새집을 산 날과 계약한 날이 2026년 8월 3일 이전인지부터 보면 됩니다.

출처: 소득세법 시행령 제155조 제1항(2026.10.1. 시행)^[3] · 부칙(대통령령 제36737호, 2026.9.30.)^[4], 2026-09-30 원문 대조.

조정대상지역인지는 두 집 모두 새집을 취득한 날을 기준으로 봅니다. 지정과 해제가 자주 바뀌므로 두 집의 주소와 날짜를 놓고 그때의 공고를 확인해야 합니다.

날짜로 따져 보기 (가상 사례)

같은 해에 새집을 샀어도 계약금을 언제 냈는지에 따라 처분기한이 1년 달라집니다. 아래는 이해를 돕기 위한 가상 사례이고, 두 세대 모두 종전 집과 새집이 조정대상지역에 있다고 가정합니다.

비과세 판정부터 예정신고까지 진행 순서는 양도소득세 신고 대행에서 보실 수 있습니다.

12억원 넘는 집은 넘는 부분에 세금이 붙습니다

양도 당시 실지거래가액이 12억원을 넘는 고가주택은 1세대 1주택 비과세에서 빠집니다(소득세법 제89조 제1항 제3호)^[1]. 이때도 전액이 과세되는 것은 아니고, 소득세법 시행령 제160조 제1항의 계산식에 따라 양도차익 가운데 12억원을 넘는 비율만큼만 과세합니다^[5].

과세되는 양도차익은 전체 양도차익에 (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액을 곱한 금액입니다.

고가주택의 실제 세금은 보유기간과 거주기간에 따른 장기보유특별공제까지 넣어야 나옵니다. 대략의 금액은 양도소득세 계산기로 먼저 가늠해 볼 수 있습니다.

1주택이어도 비과세가 안 되는 경우

집이 한 채뿐이어도 비과세가 되지 않는 경우가 있습니다.

1. 분양권 · 조합원입주권을 함께 가진 경우: 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하면 소득세법 제89조 제2항에 따라 1세대 1주택 비과세를 적용하지 않는 것이 원칙입니다. 재건축 · 재개발 기간 중 거주하려고 주택을 취득한 경우 등 대통령령으로 정하는 부득이한 경우는 예외입니다.
2. 미등기 주택: 미등기양도자산에는 비과세 규정을 적용하지 않습니다(소득세법 제91조 제1항)^[6].
3. 계약서 금액을 실제와 다르게 적은 경우: 매매계약서의 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적으면 비과세받을 세액에서 일정 금액을 뺍니다(소득세법 제91조 제2항).
4. 보유 · 거주기간 미달: 위 예외에 해당하지 않으면 비과세가 되지 않습니다.

주택, 분양권, 주식 양도세 글은 양도세 글 모음에 모아 두었습니다.

자주 묻는 질문

1세대 1주택 비과세와 일시적 2주택에서 자주 헷갈리는 질문을 조문 기준으로 정리했습니다.