주택 취득세율 몇 %? 1주택 1~3%, 다주택 · 법인 최대 12%

1주택이면 1~3%, 가격 구간으로 정해집니다

주택을 매매로 살 때의 기본 취득세율은 취득당시가액 한 가지로 정해집니다. 지방세법 제11조 제1항 제8호^[1]는 6억원 이하 1%, 9억원 초과 3%로 정하고, 그 사이는 계산식으로 세율을 구합니다.

6억원을 넘고 9억원 이하인 주택은 가격이 오를수록 세율이 1%에서 3%로 조금씩 올라갑니다.

주택의 지분만 사는 경우에도 세율은 지분 금액이 아니라 전체 주택의 취득당시가액으로 정합니다. 지방세법 제11조 제1항 제8호 후단이 지분 가액을 전체 주택 가액으로 환산하는 계산식을 두고 있어서입니다. 부부가 절반씩 사도 세율 구간은 주택 전체 가격으로 봅니다.

1주택이어도 고급주택이면 따로 중과합니다. 지방세법 제13조 제5항 제3호는 면적과 가액이 대통령령으로 정한 기준을 넘는 주거용 건축물과 그 부속토지를 고급주택으로 보고, 표준세율에 중과기준세율의 네 배를 더합니다. 고급주택 기준은 시행령에 따로 있어 이 글에서는 다루지 않습니다.

이 글은 주택을 매매로 사는 경우만 다룹니다. 상속이나 증여로 받는 주택은 지방세법 제11조 제1항 제1호와 제2호의 다른 세율을 쓰고, 조정대상지역의 일정 가액 이상 주택을 증여받으면 따로 중과됩니다(지방세법 제13조의2 제2항).

다주택이면 8%, 12%로 올라갑니다

다주택 세대가 주택을 더 사면 세율은 새로 사는 주택이 몇 번째인지와 조정대상지역에 있는지로 정해집니다. 지방세법 제13조의2 제1항^[2]은 기준이 되는 4%에 중과기준세율(2%)의 두 배 또는 네 배를 더하는 방식으로 8%와 12%를 만듭니다.

놓치기 쉬운 한 줄: 같은 2주택째라도 조정대상지역이면 8%, 그 밖이면 1~3%입니다.

조정대상지역 여부는 원칙적으로 취득하는 때를 기준으로 봅니다. 다만 지정고시일 이전에 매매계약(공동주택 분양계약 포함)을 맺고 계약금을 치른 사실이 증빙서류로 확인되면 지정 전에 취득한 것으로 봅니다(지방세법 제13조의2 제4항^[2]).

법인은 개인이 아닌 단체를 넓게 포함합니다. 지방세법 제13조의2 제1항 제1호는 법인으로 보는 단체와 법인 아닌 사단이나 재단도 이 법인에 넣습니다. 따라서 이런 단체가 주택을 사도 주택 수와 관계없이 12%가 원칙입니다.

주택 수는 세대 기준으로, 사는 집까지 셉니다

주택 수는 사람 한 명이 아니라 1세대를 기준으로, 원칙적으로 이번에 사는 주택까지 넣어 셉니다(지방세법 시행령 제28조의4 제1항^[4]).

다만 2024년 1월 10일부터 2027년 12월 31일까지 사는 전용면적 60㎡ 이하, 취득당시가액 3억원(수도권 6억원) 이하의 다가구주택, 연립주택, 다세대주택, 도시형 생활주택 가운데 요건(신축 후 최초 구입, 또는 60일 안에 임대주택 등록)을 갖춘 주택은 이번에 사는 주택을 빼고 셉니다(같은 조 제2항).

집만 세는 것도 아닙니다. 지방세법 제13조의3^[3]은 다음 네 가지를 주택 수에 더합니다.

1. 신탁한 주택은 맡긴 사람(위탁자)의 주택 수에 더합니다.
2. 조합원입주권은 기존 건물이 멸실되었어도 입주권 소유자의 주택 수에 더합니다.
3. 주택분양권은 분양권을 가진 사람의 주택 수에 더합니다. 사거나 증여받은 분양권도 같습니다.
4. 주택분 재산세가 과세되는 오피스텔은 그 소유자의 주택 수에 더합니다.

세대에 누가 들어가는지는 지방세법 시행령 제28조의3^[4]이 정합니다. 주민등록표에 함께 올라 있는 가족이 기본입니다. 배우자와 취득일 현재 미혼인 30세 미만 자녀는 주소가 달라도 같은 세대로 봅니다.

다만 30세 미만 자녀가 세 요건을 모두 갖추면 별도 세대로 봅니다(같은 조 제2항 제1호, 미성년자는 제외). 부모와 같은 세대별 주민등록표에 올라 있지 않아야 하고, 법이 정한 소득 요건을 채워야 하며, 소유 주택을 관리하면서 독립된 생계를 꾸릴 수 있어야 합니다.

주택 수에서 빼 주는 것도 있습니다. 지방세법 시행령 제28조의4 제6항은 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 상속 주택과 시가표준액 1억원 이하 오피스텔 등을 소유주택 수에서 뺍니다. 세대원이 한 채를 함께 가지고 있으면 한 채로 셉니다(같은 조 제4항).

일시적 2주택이면 중과하지 않습니다

이사처럼 부득이하게 두 채가 되는 경우는 조정대상지역 2주택째라도 8%가 아니라 1~3%를 적용합니다. 지방세법 제13조의2 제1항 제2호가 대통령령으로 정하는 일시적 2주택을 중과에서 뺍니다.

일시적 2주택이 되려면 요건이 셋입니다(지방세법 시행령 제28조의5 제1항^[5]).

1. 국내에 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔 가운데 1개만 가진 1세대여야 합니다.
2. 이사, 학업, 취업, 직장이전이나 이와 비슷한 사유로 다른 1주택(신규 주택)을 더 사야 합니다.
3. 신규 주택을 산 뒤 정해진 기간 안에 종전 주택등을 처분해야 합니다.

기간 안에 종전 주택등을 처분하지 못하면 중과세율로 다시 계산한 세액에서 이미 낸 세액을 뺀 금액을 신고하고 내야 합니다. 지방세법 제20조 제2항^[8]과 지방세법 시행령 제34조가 그 기간이 지난 날부터 60일 안에 신고 · 납부하도록 정합니다.

종전 주택을 팔 때의 양도세 일시적 2주택은 따로 봅니다. 양도세 글은 양도세 글 모음에 모아 두었습니다.

중과하지 않는 주택도 있습니다

다주택이거나 법인이어도 지방세법 시행령 제28조의2^[6]에 든 주택을 사면 중과하지 않습니다. 대표적인 것이 시가표준액이 낮은 주택입니다. 같은 조 제1호는 수도권은 시가표준액 1억원 이하, 수도권 밖은 2억원 이하 주택을 중과 대상으로 보지 않습니다.

다만 정비구역이나 소규모주택정비 사업시행구역에 있는 주택은 가격이 낮아도 이 예외에서 빠집니다. 수도권 밖 2억원 기준은 2025년 1월 2일 이후 취득하는 주택부터 적용합니다(대통령령 제35477호 부칙).

이 밖에도 공공임대용 주택처럼 용도를 따지는 예외가 여럿이라, 해당 여부는 그 호의 요건을 하나씩 대 보아야 합니다.

생애최초 구입은 200만원까지 감면됩니다

본인과 배우자 모두 주택을 가진 적이 없는 사람이 처음 사는 집은 취득세를 줄여 줍니다. 지방세특례제한법의 생애최초 주택 구입 감면 조문^[7]이 2028년 12월 31일까지 취득하는 주택에 적용합니다.

1. 누가 주택 취득일 현재 본인(대한민국 국민)과 배우자 모두 주택을 소유한 사실이 없어야 합니다. 미성년자는 제외합니다.
2. 어떤 주택 본인이 거주할 목적으로, 취득당시가액 12억원 이하 주택을 사는 경우입니다.
3. 어떻게 유상거래로 사야 합니다. 부담부증여는 제외합니다.

상속받은 주택 지분을 모두 처분한 경우나 전용면적 20㎡ 이하 주택 한 채만 가졌던 경우처럼, 주택을 소유한 사실이 없는 것으로 보는 경우도 감면 조문 제3항에 따로 있습니다.

감면 한도는 주택 종류에 따라 200만원과 300만원으로 갈립니다.

생애최초 감면을 받는 주택에는 다주택 중과세율을 적용하지 않습니다. 감면 조문이 괄호 안에 지방세법 제13조의2의 세율을 적용하지 않는다고 적어 두었기 때문입니다.

7억원 주택으로 계산해 보면

같은 7억원 주택이라도 세대 주택 수와 지역에 따라 취득세가 네 배 넘게 차이 납니다. 가상 사례로 계산해 보겠습니다. 금액은 취득세만이며 지방교육세와 농어촌특별세는 빠져 있습니다.

지방교육세와 농어촌특별세는 취득세에 따라 붙는 세금이라 실제로 낼 돈은 위 금액보다 많습니다. 지방교육세는 지방세법 제151조^[9]가 정하고, 중과 여부와 감면 여부에 따라 계산 방법이 달라집니다. 합계는 취득세 계산기로 확인할 수 있습니다.

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